4月26日，大家期待已久的“国策高参”、“房产投资教父”、著名青年经济学家、房地产专家，北京师范大学政府管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，终于来到了我们浙江大学，为浙大CCE中心高级研修班的企业家学员们，做《房价运行规律、宏观投资背景与房地产投资理财》专题讲座。

董藩教授在房地产界的巨大影响力，以及其强大学术理论支持下的惊人语录，都让他拥有了一批铁杆粉丝。“藩丝”们追随董教授走南闯北，董藩教授在哪里讲课，哪里就有“藩丝”们的身影。董藩教授为什么拥有这么大的魅力？他到底是“语不惊人死不休”，还是“言之有理论之有据”？让小编与大家分享一下今天董藩教授的精彩课程，大家也许就有自己的判断了。

中国房地产没有泡沫

由直接的居住需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”。所以，在这个问题上，简单地谈理财需求（投资需求）过大导致了“房地产泡沫”是不科学的。

真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的——可根据存量房产换手时间的长短来分离、近似统计这一部分需求。
对有没有“泡沫”最科学、最简单的判断方式：理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，就是有泡沫了。

房价一定会上涨

随着经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地的供给不能增加。房地产总需求是不断扩大的，除了人口总量不断增加外，人均房地产需求量也在不断提升。人均住宅面积不断扩大，人均商业设施面积不断扩大。

从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。这说明在一般情况下，无需对房地产进行价格调控。

一种商品替代品越少，需求的价格弹性越小。房地产迄今为止基本上可以看作是没有替代品的商品。

综上所述，从理论上说，在正常状态下，房地产价格运行的基本规律是呈平缓上行趋势。房地产价格下跌只发生在战争、瘟疫、连续的地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉而错误的调控、税制调整等特殊情况下。

买房是最好的投资

从资本品角度来看，房地产与股票、古董、字画等投资产品相比较，市场的信息相对充分，其未来收益的更确定、更把握，投资者的购买、持有兴趣更强。

炒股不如买房：

（1）从回报看，炒股关注短期，买房关注长期；
（2）风险控制难度不一样，房市安全性高，股市相反；与股票相比房地产的流动性并不差；
（3）进入门槛不一样；

（4）买房子可以以小博大，股市还不可以；
（5）有房子在手中意味着财富增加，有股票在手中永远不要说你很有钱，因为股票动荡随时可以将你的财富蒸发掉；
（6）房市适合投资，股市适合投机，对中国目前来说房市里全是赢家，股市里很少有赢家。

一部分人买不起房，不代表房价过高

高房价的经济学解释：房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。

通常大家总是把房价与家庭收入联系起来，这其实是远远不够的，房价主要应与社会收入联系起来，总需求是集合购买力的反应。所以房价是整个社会承受力的反应，一部分人买不起不意味着价格水平偏高。
房价还是城市功能和竞争力的综合反映。一般说来，房价高的城市功能强大，有竞争优势和吸引力，这样的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特别强大的城市。

从经济学上来讲，高房价是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处（正外部性）时不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛,是由外部性决定的，是城市价值的体现。

一部分人买不起房，不代表房价过高。有人买不起是正常的！

投资房产的具体区域的选择
从投资回报从区域来看，沿海>中部>西部；
投资回报从全国的城市来看，一线>二线>三线；
投资回报从城市产业结构看，商贸型城市>综合型城市>旅游型城市>交通物流中心城市>工业型城市>农业型成城市；
投资回报从城市区位上看，中心区域>次中心区域>普通地带>边缘区域；
投资回报从密度上看，拥堵区域>次拥堵区域>正常区域>稀疏区域（交通设计缺陷

其他精彩语录：

“女孩子找男朋友先问家里有几个卫生间，男人不买房，等于耍流氓。”

“劳动从来不能致富，否则现在中国最富的应该是农民。”

“中国特色导致住宅永远少一间，住房永远少一套。”

“房价上涨天然有它的道理。一切以打压房价为手段的调控政策都是违反规律的。”

“中国房价超过纽约、东京，也不是不可能的。只有房价是可以脱离国际市场独立形成的。”

“价格的功能是提供一种信号。房地产的需求是即时产生的，房地产的供给却不是即时产生的，需求的变化明显的快于供给的变化。所以坐地涨价是对的，是市场赋于它的权利。”

浙江大学CCE中心 蔡冬珍 整理/报道/摄影