4月27日，“国策高参”、“房产投资教父”、著名青年经济学家、房地产专家，北京师范大学政府管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，继续为浙大CCE中心高级研修班的企业家学员们，做《房价运行规律、宏观投资背景与房地产投资理财》专题讲座。

下面就让小编与大家分享一下今天董藩教授的精彩课程。

政府为什么不能“袖手观市”？调控的理由

●住房不是纯正的商品，它反映着一定的公共产品属性，这必然要求政府在一定程度上参与其供给活动。

第一，住房是房地产业的基本产品种类，而保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。

第二，住房价值巨大，但却不是奢侈品，这就要求社会保障的参与。

第三，住房建设要求土地要素的参与，而在中国，参与建设的城市土地资源是公共资源。房屋建在土地上，土地的所有权属于国家，国家干预商品房的价格名正言顺。

●房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。

●最后，国民经济是一个有机整体，每个行业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。

当前调控房地产市场的四项基本原则

容忍调整

为了社会的稳定，政府希望房价稳定，但改革和发展带来的震荡也必须承受，户籍管理的松动、城市化的推进、人口的跨域流动、房地产金融政策的完善等，必然带来需求的聚集和房价的上涨。

理顺秩序

“理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。

把好关口
“把好关口”有两重含义：其一，把好开发市场的入口。其二，把好产品的出口。

保障人权

“保障人权”是与居住的社会保障工作联系在一起的。要采取货币化梯度补贴模式，借助市场的力量，要让每个家庭住有所居，保障基本居住人权。

特别强调：不要对房价问题“泛政治化”，否则会造成大量信息失真现象以及其他副作用，而调控恰恰走到了这一步，不但长期无法达到目的，而且制造出大量的矛盾与冲突，影响了中共中央和中央政府的形象。

限购限贷政策何时会取消？

取消限购限贷政策的条件

市场供求关系趋于均衡，取消限购限贷政策不会导致需求爆发、价格暴涨

虽然供求关系不均衡，但已经研究出科学、严密的替代性调控方案

因为限购限贷政策导致交易量明显下滑、影响到整个国民经济运行，失业明显增加、财政收入困难，威胁到社会稳定

因为限购限贷、价格下滑，导致退房潮出现，进而导致开发商与购房者之间严重冲突，发生系列严重的流血、死亡事件，促使政府反思。

放眼世界，寻求回报高而稳定的机会。

1、在外国进行房地产投资的必要性。

1、分散风险。

2、转移资产。

3、利用成熟的市场机制、稳定的法律环境寻求高额回报。

2、投资海外房地产市场的基本条件。
1、找到值得信赖的机构操作。

2、有流畅的资金进出渠道。

3、明确房地产买卖的税费项目。

4、有后续的出租服务。

进入海外市场要关注的问题
从长期来看，在海外也有很多稳定而有把握的机会进入海外市场要关注如下几点：
1、是否具有成熟稳定的法律制度；

2、是否属于移民国家，使于今后移民；

3、人口增长趋势是否明显；

4、租赁市场是否好（本国承担者，留学生）

5、经济现状与长期趋势是否看好；

6、金融市场是否成熟、完善，投资杠杆的高低；

7、是否具有战争风险。

去哪个国家投资和移民？
选择澳洲。（没有战争、没有房产税遗产税、可以贷款、澳洲有著名的八大院校排在全球前200位、澳洲收学费没有奖学金、自由度和教育是全世界顶级的。）
香港不要去。香港市场动荡厉害。贷款难、单边征税。
新加坡别去。新加坡没资源，太小没地位。要去就去大国。整体下沉、排华，唯一的好处是税收低。
欧洲国家整体不要去。西班牙、葡萄牙国龄老了。年龄一大摔倒就很难爬起来。
日本不要去。日本的好处就是租金高。但处在地震带。
新西兰别去。没有大城市、没有好的教育、地震带。

浙江大学CCE中心 李婧 整理/报道/摄影