一、房地产市场最新市场和政策走向

• 2014年春节后，全世界聚焦中国房地产市场。而全中国又都聚焦杭州房地产市场。

以2月18日德信·北海公园打折清盘为标志。德信·北海公园直降4000元/平米。北海公园和随后的天鸿·香榭里两个楼盘降价居然引发全中国和全世界的关注。两天后2月21日，传闻近十家银行准备停止开发商的开发贷款。2月24号星期一上午，中国资本市场房地产股暴跌，A股大跌。几个小时之后，各家银行纷纷表态，房地产信贷政策没有变化。尽管有这样的表态，但是市场还是进入了冰冻期。成交低迷深度观望。

2. 政府调控理念发生重大转变

3月5日李克强总理在政府工作报告中首次提出了，针对不同城市情况分类调控的新的调控理念，并提出了做好房地产税等税种的立法相关工作。可以认定中国房地产市场十年来，政府的一刀切式的调控终结，房产税扩大试点的争论很可能终结。住建部官员和全国人大新闻发言人傅莹佐证了这一理念的变化。住建部官员称，对一线城市继续增加供应抑制投资投机性需求，限购政策不退出。这一解释意味着，对一线城市以外的城市，特别是高库存的城市可以松动甚至退出限购政策。全国人大新闻发言人傅莹也强调了“税收法定”的原则，这标志着房地产税进入立法程序，而关于房产税扩大试点的争论告一段落。中央政府新的调控理念是从去年下半年特别是十八届三中全会以后，面对中国房地产市场严重分化的现实，面对经济连续十二个季度下行的严峻形势逐步形成的。国家统计局发布数据显示:一季度商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；

其中，住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%。

二、中国房地产市场仍处在敏感期和脆弱期

降价，崩盘，资金链断裂等等敏感词，不断的出现。让市场感到心惊肉跳。中国房地产市场到底会不会崩盘引起了极大的争议。

理论上中国房地产市场，无论从总量分析，从城市化进程分析，从大量的旧城改造需求量分析，还是从土地垄断分析，从中国的外汇管制分析，绝不可能崩盘。

但是房地产市场与其他一般商品相比，有着极大的特殊性。市场并不仅仅取决于真实需求和供求关系。预期是决定人们购买行为的最重要的因素。

举一个极端的例子:假定所有人都认定今年房价会跌30%，那么今年的成交量可能就接近于零。反之，假定有人提供保证，今年的房价能上涨30%，那我们现在去排队也未必能够买得到房子。人们预期的集体行动会导致房价的暴涨和暴跌。

因此，完全从理论上排除中国房地产市场崩盘的可能性，是不科学的。杭州的这次降价事件为房地产市场做了一次核试验。

房价有涨有跌，是非常正常的市场现象。但是这种预期的悲观传导至银行和资本市场，会引发巨大的危机。所以政府可能会采取一些，松绑和温和的救市措施。

三、中国的城镇化道路是未来十年中国最大的内需潜力所在

城镇化是迈向现代化的必然之路。城镇化是未来十年中国最大的内需潜力所在。

中国的城市化水平刚刚达到53%。，离现代化国家70%的水平还有巨大差距。《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》发展目标——城镇化水平和质量稳步提升。城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

未来六年还有一个亿的农民将进城

宁波奉化23年的住宅楼倒塌事件告诉我们，未来十年中国城市的拆迁改造数量还巨大。因此中国房地产市场发展仍然有十年甚至更长的时间历程。

当然，这一切都依赖于中国政治经济社会平稳发展。

结论：政府一定要“救市”，既是救经济，也是救执政者自己。如果不“救市”，崩盘的可能性很大！

经典语录：

（1）说房地产行业不创造价值的人，都是脑子进水了。
（2）讨论是不是支柱产业的问题本身，就是计划经济思维。
（3）在国民经济中占20%以上，怎么不算支柱产业？美国很多国家房地产都是支柱产业。
（4）房地产产业绑架国民经济，谁绑架谁啊?！其实政府绑架房地产，独此一家，卖地。
（5）什么时候“救市”？越晚“救市”，政府付出的代价越大，结果很严重。
（6）政策可能松绑，从其它途径“救市”
（7）如果救市，长期情况比较乐观。
（8）如果崩盘，像香港一样下跌50%，社会会出现动荡，跌30%，甚至略多一点，都是有可能的，“L"型，不建议抄底,。
（9）限购政策的放松，影响不大，说比做重要。如人民日报发表社论，说房地产市场不能崩盘，更有效。

浙大CCE中心 蔡冬珍 报道/摄影