来源：浙江大学经济学院高级培训中心  

作者：蔡冬珍

他，是老师，是律师，是企业家，在多重身份转换中挥洒自如；

他，游走在学术、法律、企业三界，游刃有余；

他，凭借深厚的理论功底和丰富的实战经验，纵横地产江湖十多年无往而不利；

他，坐镇多家大型房地产企业的法律顾问，被视为“'镇宅之宝”和“救命稻草”。

5月25日，浙江大学经济学院高级培训中心主任、浙江大学政治经济学博士、浙江大学不动产研究基金奠基捐赠人、杭州仲裁委员会委员、知名律师叶宏伟博士，为浙江大学现代房地产研修高级研修班的童鞋们，带来一场专业性极强、深入透彻的《房地产法律》课程。

叶宏伟博士运用他从业多年亲身办理的大量丰富翔实的真实案例，以及从事房地产行业的多年实战经验，对房地产企业运营过程中常见的法律问题，加以专业深刻的解读，为房地产企业规避法律风险、避免巨大经济损失，起到了实质性的帮助。

他课程的含金量，谁听谁知道！

课程中，叶宏伟博士就房产税扩围、保障房与商品房关系、土地与住宅用地、小产权合法化、不动产统一登记制度等热点问题进行了深度剖析。童鞋们直呼都是干货！

并且，叶老师现场与学员就企业运营中遇到的实际情况，进行互动探讨，提供专业法律意见。

此外，叶老师提供了由他起草的如何在商品房买卖合同中堵住漏洞、防范于未然的合同范本，被学员们奉为“圣经宝典”，纷纷拍照记录，生怕错过。

而下课后，童鞋们依然意犹未尽，围着叶老师不停咨询，久久不肯散去。

因为大家都知道：这年头，你没点法律知识傍身，就敢在房产江湖上混，小编可以负责任地告诉你：哪能不挨刀！

所以，小编只能对没有来听课的童鞋们，痛心疾首地说一句：“你知道你错过的是什么吗？！”

一、现状分析（开胃前菜，供君参考）

1、当前房地产纠纷的特点：

（1）以解除合同为目的的纠纷多；

（2）群体案件多；

（3）没有标准答案的多；

2、当前房地产纠纷高发的原因：

（1）政策多变、调控政策多变；

（2）市场剧烈震荡；

（3）法律规定不明确、不完善；

3、当前市场剧烈震荡出现的矛盾现象：

（1）土地市场的火爆与高库存；

（2）一线城市房价暴涨与鄂尔多斯、温州等城市房价的暴跌；

（3）调控升级与调控放松；

（4）千亿俱乐部大增长与中小房企举步维艰；

（5）   排队买房和交付难。

4、控制房地产法律风险的要诀：

（1）法律依据：有法律有明确规定；法律没有明确规定；法律规定相互冲突三种情况。

（2）证据（不同类型证据的法律效力是不同的）：①书证；② 物证；③当事人陈述；④证人证言；⑤鉴定结论；⑥ 勘验检查笔；⑦视听资料。

（3）法律构成要件（必须具备，是法律效果发生的前提）：违法（或违约）行为、主观过错、损害结果、因果关系。

二、法律要点（绝对干货！必须知道！）

1、房地产买卖合同附件中的户型图不要标示功能。

2、精神损失费不针对财产权侵害，只针对人身权侵害。

3、在商品房买卖合同中，可以约定税费由买家承担，不违法。而且二手房买卖在合同中对税费约定清楚，可以避免纠纷。

4、商品房是否具备交付条件，最重要的是看《建筑工程竣工备案表》。

5、出现广告与实际交付不符的问题，房地产开发商需不需要承担法律责任？主要看是“要约”（是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示），还是“要约邀请”（是指一方邀请对方向自己发出要约）。如果是“要约邀请”，只是唤醒了消费者的购买欲望，所谓“吹牛不上税”，不需承担法律责任；如果是“要约”，则需承担相应的法律责任。判断是是“要约”还是“要约邀请”的主要依据有两点：一是内容是否具体明确；二是是否对购买产生巨大影响。

6、小区外部配套变更，仅构成“要约邀请”，房产开发商不需承担法律责任；小区内部配套发生变更，房地产开发商需要承担法律责任。

7、关于商品房规划设计变更的问题：影响商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买收人。

8、物权保护优于合同法。

9、委托公证是可以随时撤销的。

10、夫妻之间属于表见代理，夫妻双方有一方签了商品房买卖合同，另一方不同意的话，合同仍然有效。其他父母子女、兄弟姐妹等家庭关系则不属于。

11、合同违约不能直接解除合同，要有催告程序。

12、预售证没拿到之前，收取任何预付款性质的费用都是违法的。

三、精彩语录（听君一席话，胜读十年书！）

1、房地产的本质是钱的问题，房地产的的命脉是法律问题。

2、房子比男人靠的住。

3、杭州的地产江湖诞生在余杭的城西板块，第一批元老：正大、南都、绿城的大佬们，基本都发源在浙大西溪校区，就是以前的老杭大。（小编插一句：所以童鞋们哪，来我们浙大CCE中心读房产班，绝对是找对地方的！）

4、法律风险伴随所有人，不管你是否达官贵人，无一能幸免。

5、法律的奥秘：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。

6、法律是讲究技巧的。

7、就像麦当劳经过败诉之后在热饮杯子上标示“热饮烫人”一样，从法律角度来说，有时候废话是很有必要的。

8、交钥匙意味着交房和风险的转移。

9、杭州放开“限购”肯定不会那么快。

当然，今天叶老师的授课内容中，最让听课童鞋们激动不已跃跃欲试的，当属他经过多年深入研究，总结出的“套利模型”：由于激烈的市场震荡产生的机会，绝对高含金量、低风险，各位看官们，想听不？

就不告诉你就不告诉你~~~我心痒痒死你！

想知道的话，下次自觉报名来听课，要知道发财的机会是不会凭空掉下来的，天天坐着干等是等不到命运之神的眷顾的，如果连一个学习改变的机会都错过的话，成功从何谈起？

（备注：1、以上所有内容由浙大经济学院高培中心蔡冬珍根据叶宏伟博士现场授课内容整理，与叶宏伟本人无关，叶宏伟无需对本内容负责。

2、转载请注明出处：来源：浙大经济学院高培中心；作者：蔡冬珍，否则本小编保留追究法律责任的权利。）