10月，是杭州天高气爽，丹桂飘香的日子，浙江大学现代房地产经理人高级研修班于9月25日开班，第二届浙江大学房地产高级职业经理人（研修CEO）高级研修班将于11月27日开班，10月24日是浙江大学房地产投资研究所地产年代俱乐部成立的日子，新老朋友聚会一场共同交流发展房产心得。届时我们邀请到著名经济学家史晋川教授与会，下面是史教授的即时发言。

　　今天在座的都是杭城房地产届的精英，也有一些老朋友。坦率讲，我本人对房地产研究得很少，我主要研究领域是区域经济，原来研究宏观经济，最近十年主要是研究浙江省区域经济发展，要让我对房地产发表一些看法，我的看法很简单，至于有没有参考作用，大家可以自己来判断。

　　最近，对房地产的议论非常多，报纸、媒体，包括北京上海来采访的记者也比较多，因为，杭州的房地产市场本身就是比较引人注目的市场。坦率讲，无论是哪里来的媒体，我都说，我不是研究房地产的，所以都没有接受过这方面的采访。但是，这不排斥我本人对浙江房地产市场有一点自己的看法。总之，做为一个经济学家来说，对房地产的判断，只能是中长期发展趋势的判断。因为，房地产市场的发展有中长期的因素，也有短期的因素，至于短期因素，有业内人士非常专业性的判断。对于中长期的判断因素，作为经济学家，尤其是象我们这种研究区域经济的学者，还是有点话可以讲的。

　　首先，第一个，房地产和区域经济发展的关系。我个人认为，中国经济到目前为止，在世界经济的排名中，世界银行将它们分成四个档次：10000美元以上的是发达国家；3000－10000美元的是上中等收入的国家；7000美元以下，是下中等国家，和750美元以下的低收入国家。中国去年是1000美元，是排在下中等收入国家的后十位。下中等国家加低收入国家和起来的总数差不多是100个国家，中国还是处于发展中国家。那么，从浙江省来看，我们去年的人均GDP按美元来算，是2300多美元，2400不到。今年可能会接近2600、2700美元，3000美元不会突破。我们杭州市去年接近4000美元，我们大致上讲，中国、浙江、杭州，差不多是1、2、4这个水平。即使是4000美元也刚刚进入上中等收入国家的门槛。总体上来讲，我们中国是一个发展中国家，浙江做为沿海地区，尽管是个发达地区，2300多收入，还是一个发展中国家的水平。我们的工业化进程，城市化的路途还非常遥远。从具体推进工业化、城市化的要素来看，去年人均GDP,国内生产总值，是112570亿，这个水平大概是美国GDP的1/8。那么，去年的储蓄率是多少？大家知不知道？去年的储蓄率是45％。45％的储蓄率，112570亿的GDP，就意味着去年一年的储蓄有将近5万亿人民币。那么，这个5万亿人民币拿来干什么呢？我想，这个5万亿人民币的储蓄，最后总是要通过银行这样的间接融资渠道，或者资本市场这样的直接融资渠道，最后，多多少少，它的大部分是要转化为投资的。也就是说，中国下一步进行工业化、城市化整个经济发展的资金应该不会形成很大的约束。再加上每年都有一、两千亿的外资进来，所以说，资金不会成为一个很大的约束。

　　推动经济增长的要素除了资金之外，第二个非常重要的因素就是劳动力。中国的人数，上一次统计是127000万，差不多是13亿，现在肯定已经超过13亿，这13亿当中，农民还占了9亿，9亿农民中要转移出来的，向非农化转移的劳动力，我想至少不会低于3亿到4亿。也就是说，我们中国在目前到将来一个相当长的时期内，劳动力还是处于无限供给的阶段。那么，劳动力不会对中国的经济增长形成很大瓶颈制约。那现在形成比较大的瓶颈制约的是什么？坦率讲，就是自然资源，包括土地和环境。我们环境的承受能力和自然资源的消耗的制约比较大。尽管有这样的自然资源的制约，但是，我想，劳动力和资金结合在一起，它一定会找新的产业领域，新的投资方向来做，这是肯定没有问题的。

　　所以，中国的经济增长，在今后的十年当中，保持在6％，或者是7％的经济增长，我想问题不会太大。今年估计还是过9％的，明年已经有预计出来了，乐观的有9％，即使不太乐观的也有8.2%—8.8％这样的预测。所以，这样的经济增长在近十年的中期，我想是不会一下子掉下来的！所以，从这个角度来讲，我个人认为，中国的各个产业，工业、服务业、金融业、现在的商贸业，包括象房地产这样的行业，整个经济发展的环境不会有太大的问题，这个是第一个判断。

　　第二个判断，就是中国有两波引进外资的高潮，第一波是在80年代到90年代的中期，在珠江三角洲。90年代初期，大量的外资是到长江三角洲。那么长江三角洲从90年代中期，以昆山为代表的台商IT园区，和苏州新加坡工业园区为代表的园区，引进了大量的外资。从长三角来看，这说明，长三角目前的发展，已经开始取代珠三角。成为全国已经最具有希望、有全国影响的、有发展期的一个区域。而且，这个区域的经济一体化正在加速。它作为世界第六大城市群，它的城市化进程也在非常迅速地加速。这对浙江的经济发展，对我们房地产的发展，也是一个非常有利的区域经济环境。

　　在这个区域经济环境中，我们做进一步细的判断就可以看到；连续几次评估，包括台湾机电协会的评估；斯坦福大学乌托茂教授负责的评估，他来评估的时候，我也跟他谈过，他现在是台湾大学的教授，兼台湾中小企业的研究员。他把萧山列在第一个，今年继续列在第一个。前几天，我在工行资讯上面看到，去年，世界银行国际金融公司做了一个四川和浙江中小企业的融资环境的比较研究。浙江省聘请我当顾问，评估结果，大家也都知道，杭州投资环境最优，长三角又是列在第一。原因是什么？很多专家，包括我本人，判断是这样一个原因。就是90年代中期，长三角经济一体化进程过程当中，外资发展的重心一直是在北翼，在苏锡常这一带。大家知道，上海，然后苏锡常一条线，然后泰洲、扬州，一直到南通，他们上面一个V字形，是长三角北翼。我们下面杭嘉湖，然后是杭绍甬，一直到舟山，现在台州也进来了，在下面形成一个V字形，这是长三角的南翼。在这个大长三角区域，经济发展一体化进程当中，前几年，或者讲是在2003年之前，重心基本上是在北翼。也就是上海和江苏。那么经过这十年区域经济发展一体化进程，尤其是北翼大量地吸引外资，应该说北翼的外资密集度已经比较高了。

　　去年，我应邀去无锡市委市政府，也跟他们谈了这个问题，现在发展的重心有点往南移了。那么，随着发展重心向南翼倾斜，外资的投资意向越来越倾向于长三角的南翼，请大家注意，这里有一个给浙江的很大的契机。就是说，广东珠三角在引进外资的时候，他们那个时候没有什么民营经济。八十年代，长江三角洲北翼在大量引进外资的时候，正是他们民营经济最不景气、衰退的时候。那么，浙江，长三角南翼，象杭州这样的区域，我们现在大量的外资要进来的时候，我们这个区域是民营经济非常发达的区域，有大量的、优秀的民营企业在这个区域当中运作。也就是，我们在这样一个背景下，可容纳更多的外资到长三角南翼发展。

　　这么多的外资，或者说洋、民营企业，碰到这里。这么多优秀的洋的、土的民营企业，中外的民营企业这两股力量合在一起，有可能对浙江省，尤其是对长三角南翼的杭州、萧山这样的区域，会形成一种新发展机遇，形成一种新的碰撞。新的碰撞之后，它的产业分期，它的企业行政转换，市场定位的转换等等，都会有非常明显的变化。我想，有可能会有一种新的碰撞之后的亮点，或者闪光的东西出来。昨天，每日商报采访我的时候，我在讲到百强县的时候，我讲了这个观点。他们有三篇文章，三个地方引到我的观点。这是个很大的契机，尤其是长三角南翼，杭州湾地区的经济发展。

　　我想，无论是在中国的整个区域经济发展当中，还是在长三角区域经济发展当中，还是，长三角南翼的、浙江的、特定的经济发展当中，在未来五年当中，我个人估计，是比较乐观的。当然，也会有一些制约的因素，比如说汇率，比方说SA8000等等，这些因素也可能会对我们加工贸易、出口贸易，推进它的成本，对他们的企业经营带来一些困难等等，这方面也会有一些不利的因素。但是总的来说，我个人比较看好中国的经济、浙江的经济和长三角的经济的发展，在这样的背景下，房地产企业应该说还是有相当发展空间的。

　　我们浙江省的目标，大概到2010年，或者再多一点，浙江省的人均GDP大概会达到5000美元左右，到2020年，保守地讲，我们的人均GDP会达到8000美元。按我个人想法10000美元也未尝不可。如果，到2010年人均收入到5000美元这样的水平，可能要多，也有乐观的说是将近6000美元，到2020年是8000到10000美元人均收入这样的水平，我想对很多产业都是一个需求拉动的契机，也包括房地产，这是我个人对经济发展和对房地产影响的一个粗略的判断，对不对大家都可以提出一些批评，也很愿意跟大家做一些探讨，谢谢大家。